Skalicky Tomas

Dostupné bývanie je jednou z najaktuálnejších tém nie len mladých ľudí v tomto období, ktoré je poznačené veľmi drahými a ťažko dostupných hypotekárnymi úvermi. Otázka týkajúca sa zaobstarania vlastného bývania, resp. zaobstarania „strechy nad hlavou“ je jednou z fundamentálnych otázok jednotlivca, najmä mladého človeka s cieľom osamostatniť sa od svojich rodičov a začať vlastný život s cieľom založiť si rodinu. Rozhodnutie jednotlivca, smerujúce k zaobstaraniu vlastnej nehnuteľnosti, je v súčasnosti ovplyvnené viacerými faktormi. Faktory, ktoré sa javia ako najviac rozhodujúce sú: príjem (zárobok), úspory, úrokové sadzby spojené s poskytnutím úveru, ceny energií, ceny materiálov v stavebnom segmente.

V súvislosti s veľmi náročnými podmienkami v praxi žiaľ nastáva celkom často situácia, kedy jednotlivec, i napriek splneniu podmienok kladených zo strany financujúcej banky a vyhodnotení spomínaných faktorov, upustí od kúpy nehnuteľnosti a zvolí si inú alternatívu bývania.

Najviac vyhovujúcou alternatívou býva častokrát prenájom mestských bytov, ktoré mesto alebo samosprávna jednotka vlastní alebo je kľúčovým verejnoprávnym developerom.

V súvislosti s veľmi nepriaznivou situáciou na trhu nehnuteľností sa práve preto mesto Šaľa v pozícií samosprávnej jednotky ako verejnoprávneho developera výstavby bývania rozhodlo už niekoľký raz po sebe spraviť významný, administratívne i logistický náročný krok, ktorý podľa nášho názoru významným spôsobom neustále prispieva v riešení rastúceho dopytu po cenovo dostupnom bývaní v našom meste. Jedným z posledných významných krokov zo strany mesta Šaľa v pozícií verejnoprávneho developera výstavby bytov bolo schválenie projektu výstavby nájomných bytov na Kráľovskej ulici. Cieľom tohto kroku bude poskytovať udržateľné riešenia spočívajúce v nedostatku cenovo dostupného bývania tak, aby každý, kto bude potrebovať bývanie ho mohol i dostať resp. si ho zaobstarať za prijateľné podmienky a cenu.

Pre ozrejmenie by som rád uviedol genézu verejnoprávneho developingu nášho mesta – výstavby Mestských nájomných bytov:
Projekt Mestské nájomné byty na Kráľovskej ulici v Šali odštartoval v lete 2017, čo znamená začiatok transformačného úsilia o zlepšenie infraštruktúry bývania v meste. Výstavba Mestských nájomných bytov trvala 2 roky, v rámci čoho bolo postavených 150 bytových jednotiek. Časový plán projektu odráža záväzok k rýchlemu dodaniu bez kompromisov v oblasti kvality.

Najzaujímavejším atribútom verejnoprávneho developingu z pohľadu verejného záujmu sú podľa môjho názoru náklady na verejnoprávny developerský projekt a financovanie. Projekt výstavby „Nájomných bytov na Kráľovskej ulici“ v Šali predstavoval náklad pre mesto v celkovej výške 6 500 000 Eur. Tento rozpočet zahŕňa rôzne prvky, ako sú stavebné materiály,
práca, rozvoj infraštruktúry a environmentálne aspekty. Financovanie projektu pochádza z verejných zdrojov a rovnako aj z poskytnutého úveru zo strany Štátneho fondu rozvoja bývania (ďalej len „ŠFRB“), čo zabezpečuje komplexný prístup k financovaniu, ktorý je v súlade s dlhodobou víziou mesta.

Právny rámec zakotvujúci postup výstavby, na úrovni obstarávateľ a dodávateľ zakotvuje zákon č. 343/2015 Z. z. o verejnom obstarávaní a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „ zákon o verejnom obstarávaní“). V súvislosti s výstavbou mestských nájomných bytov Úrad pre verejné obstarávanie obdržal podnet, z ktorého obsahu bol napádaný postup mesta, resp. poukazujúc na nedodržanie transparentnosti pri obstaraní výstavby.

Mesto Šaľa na jednej strane uprednostnila otvorenosť vo všetkých fázach projektu, od obstarávania až po výstavbu, aby posilnila dôveru medzi občanmi. Uloženie spomínanej pokuty na základe rozhodnutia Úradu pre verejné obstarávanie (ÚVO), č. 5053-3000/2018, 1258 3000/2019 zo dňa 04.01.2019, ktorým prvostupňový orgán uložil mestu Šaľa pokutu za správny delikt podľa § 149 ods. 1 písm. a/ zákona č. 25/2006 Z. z. o verejnom obstarávaní, vo výške 339.150 Eur.

Mesto Šaľa sa nestotožnilo s obsahom rozhodnutia ÚVO a voči rozhodnutiu podalo mesto Šaľa rozklad (opravný prostriedok). Predseda Úradu pre verejné obstarávanie zamietol rozklad podaný mestom Šaľa a potvrdil rozhodnutie vydané v prvom stupni Úradom pre verejné obstarávanie. Mesto Šaľa na základe vypracovaných právnych analýz, ktoré mestu vypracovali a následne poskytli 2 advokátske kancelárie, pristúpilo k nasledovnému kroku, ktorý spočíval v podaní správnej žaloby. Správna žaloba bola rozhodnutím Krajského súdu v Bratislave zamietnutá.

Mesto rešpektujúc rozhodnutie Krajského súdu v Bratislave (sp. zn. 6S/142/2019) požiadalo Úrad pre verejné obstarávanie o možnosť splácania uloženej pokuty v splátkach (pozn. žiadosti bolo vyhovené). Vzhľadom na výšku uloženej pokuty zo strany ÚVO, mesto Šaľa pristúpilo k rozhodnutiu splatiť uloženú pokutu v splátkach, o čo požiadala ÚVO a tejto žiadosti bolo vyhovené. Vedenie mesta v dôsledku neúmyselného pochybenia sa stalo terčom útokov, agresie a minimálneho pochopenia, ba dokonca prínos tohto projektu bol prevalcovaný určitou entitou obyvateľov mesta.

Jedným z podstatných odlišností verejnoprávneho developingu výstavby bytov je i prísna povinnosť dodržiavať transparentnosť v intenciách zákona o verejnom obstarávaní. Žiaľ zákon o verejnom obstarávaní je podľa nášho názoru nie moc funkčný a pre prax vítaný, pretože i malé pochybenie alebo nedodržanie niektorých jeho ustanovení alebo rozličný právny názor a
právny výklad môžu mať na verejnoprávny developing nepriaznivý dopad napríklad ako to bolo v prípade nášho mesta.

Novela zákona č. 343/2015 Z. z. o verejnom obstarávaní a o zmene a doplnení niektorých zákonov:
Ministerstvo investícií, regionálneho rozvoja a informatizácie SR, dňa 08.02.2024 na svojej webovej stránke informovalo o pripravovanej novele zákona č. 343/2015 Z. z. o verejnom obstarávaní a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Cieľom pozmeňujúceho a doplňujúceho návrhu je zefektívniť proces obstarávania zavedením opatrení na zníženie byrokracie a zvýšenie efektívnosti. To zahŕňa jasné usmernenia pre výber dodávateľov, kritériá hodnotenia ponúk a celkové hodnotenie projektu. Zámerom je vytvoriť priamočiarejší a prístupnejší proces pre verejné aj súkromné subjekty zúčastňujúce sa procesu obstarávania. Pre mesto Šaľa, ako aj pre iné mestá, ktorým bola rozhodnutím Úradu verejného obstarávania uložená pokuta, spočíva azda najdôležitejší prínos v podobe odpustení pokút. Návrh zákona predpokladá odpustenie pohľadávky štátu vzniknutej na základe rozhodnutia Úradu pre verejné obstarávanie o uložení pokuty. Odpustením pohľadávky štátu táto pohľadávka zaniká. V súčasnosti je návrh novely v medzirezortnom pripomienkovom konaní.

Mesto Galanta sa rovnakým spôsobom rozhodlo poskytnúť udržateľné riešenie spočívajúce v nedostatku cenovo dostupného bývania a pristúpilo k výstavbe mestských nájomných bytov. Výstavba síce začala neskôr, a to počnúc 02.09.2021 na základe uzatvorenej Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, uzatvorenej dňa 06.07.2021, so zhotoviteľom stavby. Výstavba bola ukončená 30.09.2022. Najzaujímavejším faktom je, že projekt výstavby Nájomných bytov v Galante predstavoval náklad pre mesto v celkovej výške 5 959 520,54 Eur s DPH, vrátane technickej vybavenosti. V súčasnosti prebieha majetkovo-právne vysporiadané dopravného napojenie na ceste II/507 k nájomným bytom s Trnavským samosprávnym krajom, ktoré slúži ako podklad k vydaniu kolaudačného rozhodnutia dopravného napojenia. Po vydaní kolaudačného rozhodnutia vo vzťahu k dopravnému napojeniu zo strany príslušného stavebného úradu, bude môcť mesto Galanta pristúpiť ku kolaudácií bytových domov a technickej vybavenosti. Mesto Galanta vybudovalo v tomto projekte 72 bytových jednotiek. Vybudovanie inžinierskych sietí je súčasťou projektu nájomných bytov a boli realizované zhotoviteľom stavby. Prístup k obytným domom mesto Galanta zabezpečilo vybudovaním prístupovej komunikácie na ceste II/507, komunikácia bola
vybudovaná z vlastných zdrojov mesta Galanta, v celkovej sume 250 297,80 Eur.¹

1 Informácie poskytnuté mestom Galanta, na základe autorom podanej žiadosti o sprístupnenie informácií.

Záver

Verejnoprávny developing využíva z nášho pohľadu pomerná väčšina obcí/miest, pričom rozhodujúcim faktorom je náklad na verejnoprávny developerský projekt, ktorého výška a efektívnosť v konečnom dôsledku závisí od samotného prístupu samosprávnej jednotky.

Zveličovanie uloženej pokuty nášmu mestu nijakým spôsobom neprispieva, práve naopak, je potrebné vidieť súvislosť v tom smere, že nie sme jediným mestom (patríme medzi jedno zo 43 miest), no a naopak, patríme medzi jediné mesto, ktorému bola uložená pokuta v takej výške.

V porovnaní dvoch verejnoprávnych developerských projektov zabezpečovaných na jednej strane mestom Šaľa a na druhej strane mestom Galanta, je rozhodujúcim meradlom obstarávacia cena bytovej jednotky. V prípade mesta Šaľa, je výška nákladu na jednu bytovú jednotku – 43 333 Eur, ak by sme vzali do úvahy aj samotnú výšku pokuty, tak by tento náklad
predstavoval výšku nákladu na jednu bytovú jednotku 45 594 Eur. Naopak, v prípade mesta Galanta je výška nákladu na jednu bytovú jednotku – 86 247 Eur. V intenciách uvedeného v predchádzajúcich vetách je jednoznačný víťaz mesto Šaľa, či už z pohľadu obstarávacej ceny na jednu bytovú jednotku alebo naopak v počte postavených bytových jednotiek.

Projekt Mestské Nájomné byty na Kráľovskej ulici v Šali predstavujú jeden zo zásadných krokov k riešeniu bytových výziev mesta. V závere tohto článku samozrejme nemožno opomenúť plnú obsadenosť nájomných bytov, čo reflektuje potrebu takýchto riešení a odzrkadľuje splnenie cieľa, ktorý bol samotnou výstavbou po celú dobu sledovaný. I napriek nepriazni niektorých obyvateľov mesta Šaľa, ktorí mestu vyčítajú uloženie predmetnej pokuty zo strany Úradu pre verejné obstarávanie, je v záujme mesta Šaľa pripraviť viac takýchto projektov a nanovo definovať prostredie dostupného bývania v Šali.